Oturma Hakkı Nedir

Bilindiği gibi medeni hukuk alanında bir gayrimenkule sahip olmanın birçok şekli bulunmaktadır. Bir gayrimenkule tüm hakları ile sahip olabileceğimiz gibi gayrimenkul üzerindeki haklarımızı bir edim ya da bir kazanç karşılığında kiraya vermek, intifa hakkı tanımak, sükna hakkı tesis etmek gibi hukuki işlemlerle kısıtlama yoluna gidebiliriz. İşte bu yazımızda sık sık sorulan ve oldukça merak edilen bir konu olan sükna hakkına değineceğiz. Oturma hakkı konusunu daha net bir biçimde anlatabilmek adına oturma hakkı ile ilgili olarak bize sık gelen soruları teker teker yanıtlamak oldukça uygun olacaktır. Bu sorulara kısaca değinecek olursak, oturma hakkı nedir oturma hakkı ile kira arasındaki fark nedir sükna hakkı nasıl sona erer sükna hakkı ile intifa hakkı arasındaki fark nedir sükna hakkı süresi ne kadar sükna hakkının sona ermesi nasıl olur sükna hakkı sözleşmesi nasıl olur oturma hakkı aynı hak mıdır sükna hakkı tesisi nasıl olur sükna hakkı devredilebilir mi sükna hakkı Yargıtay kararı ne yöndedir gibi sorular karşımıza çıkacaktır. Şimdi bu soruları kısaca cevaplayalım. 

Oturma Hakkı Nedir

Sükna hakkı daha bilinen adıyla oturma hakkı bir gayrimenkul üzerinde bir kişiye gayrimenkulün sahibi olmaksızın söz konusu gayrimenkulün imkanlarından yararlanma yetkisi tanımaktadır. Ancak bu noktada dikkat edilmesi gereken husus oturma hakkının yani sükna hakkının bu hakka sahip olana gayrimenkul üzerinde tasarrufta bulunma yetkisi tanımadığıdır. Başka bir deyişle, oturma hakkı sahibi kimse gayrimenkulün sahibi olmadığı için gayrimenkul üzerinde satış işlemleri yapamaz. İşte oturma hakkı nedir sorusuna verilecek en net cevap bu şekilde olacaktır. 

Oturma Hakkı ile Kira Arasındaki Fark

Oturma hakkı ile kira arasındaki fark nedir sorusuna daha net bir biçimde cevap verebilmek için bu iki kavram arasındaki farkı ilk olarak resmi belgeler bazında açıklamak oldukça yararlı olacaktır. Şöyle ki oturma hakkı yani sükna hakkı ayni bir hak olduğu için herkese karşı yani 3. Kişilere karşı ileri sürülebilen bir haktır. Örneğin, herhangi bir taşınmaz üzerinde sükna hakkına sahip olan bir şahıs sonradan söz konusu gayrimenkulün iyi niyetli bir 3. Kişiye satılmak istenmesi durumunda satışa mani olabilir. Başka bir deyişle, oturma hakkına sahip şahıs sükna hakkını hem gayrimenkulün sahibine karşı hem de iyi niyetli 3. Kişiye karşı ileri sürebilir. Buna karşın, kira ise şahsi bir haktır dolayısıyla herkese karşı ileri sürülebilir bir niteliği yoktur. Aynı örnekten hareket edecek olursak, bir gayrimenkulde kira sözleşmesi ile oturan şahıs gayrimenkulün 3. Bir kişiye satılmak istenmesi durumunda iyi niyetli 3. Kişiye karşı kira sözleşmesini ileri sürerek hak iddia edemez. Yani bu örnekte evi satın alan iyi niyetli 3. Şahıs isterse kira sözleşmesi ile evde oturan kişiyi evden çıkarabilir. Bu durumda kira sözleşmesi ile evde oturan kişinin yapabileceği tek şey kira sözleşmesi hükümleri gereği kira sözleşmesini yaptığı kişiden zararın karşılanmasını talep etmek olacaktır.

Ayrıca sükna hakkı yani oturma hakkı ayni bir hak olduğu için tapu kütüğünde yer alan irtifak hakları bölümünde tescil edilir. Şahsi bir hak olan kira ise tapu kütüğünde yer alan şerhler bölümünde tescil edilir. 

Bununla beraber, sükna hakkı yani oturma hakkı sadece ev, daire gibi yaşam alanlarında tesis edilebilirken kira her türlü taşınmaz üzerinde tesis edilebilir. 

Buna ek olarak, sükna hakkı yani oturma hakkı şekil şartına tabidir. Şöyle ki bir taşınmaz üzerinde sükna hakkı tesis edebilmek için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir. Buna karşın, kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına tabi değildir, taraflar isterlerse sözlü olarak dahi kira sözleşmesi yapabilirler. Tabi ki tarafların istemesi durumunda kira sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir veya yazılı bir akit marifetiyle resmiyete kavuşturulabilir. 

Oturma hakkı ile kira hakkı arasındaki fark nedir sorusuna daha net bir cevap verebilmek adına bir örnek vermek oldukça faydalı olacaktır. A kendisine ait apartmanda B lehine bir sükna hakkı tesis etmiştir. Daha sonra ekonomik olarak zor duruma düşen A dairelerden birisini C'ye kiraya vermiştir. Ekonomik olarak sıkıntılarını bir türlü atlatamayan A apartmanı D'ye satmıştır. İşte bu durumda D apartmanın sahibi olduğu gerekçesi ile C'yi apartmandan çıkartabilir. Çünkü D'nin apartman üzerindeki mülkiyet hakkı C'nin kira ile doğan hakkından daha güçlü bir haktır. Buna karşın D apartmanın sahibi olduğu gerekçesi ile B'den apartmanı terk etmesini isteyemez. Çünkü B'nin sükna hakkı 3. kişilere karşı ileri sürülebilen ayni ve mutlak bir haktır. İşte oturma hakkı ile kira arasındaki fark nedir sorusunun cevabı bu noktada ortaya çıkmaktadır. Örnekte D kira hakkı bulunan C'yi apartmandan çıkartabilirken sükna hakkı bulunan B'den apartmanı terk etmesini talep edemez. Dolayısıyla sükna hakkı yani oturma hakkı kira hakkından çok daha güçlü bir hak olarak karşımıza çıkmaktadır. Örnekten de anlaşılabileceği üzere kira sözleşmesinden doğan hak sadece taşınmazın malikin karşı ileri sürülebilir, 3. kişilere karşı ileri sürülemez. Buna karşın oturma hakkı herkese karşı ileri sürülebilen ayni ve mutlak bir haktır. 

Sükna Hakkı Nasıl Sona Erer

Sükna hakkı nasıl sona erer sorusunun cevabı taraflar aralarında sükna hakkına ilişkin bir süre belirlemişler ise süre bitiminde sükna hakkı sona ermiş olur. Ancak taraflar herhangi bir süre tayin etmemişler ise sükna hakkı genelde hak sahibinin ölümü ile sona ermektedir. Ancak bu iki neden dışında da bazı nedenler sükna hakkının sona ermesine neden olabilmektedir. İlk olarak, sükna hakkının üzerine tesis edildiği taşınmazın savaş, doğal afetler ve benzeri sebepler sonucu kullanılmayacak hale gelmesi ya da tamamen yok olması durumunda da sükna hakkı sona ermiş olur. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus sükna hakkının sona ermesi için mülkiyet hakkının kullanılmayacak hale gelmesinin yeterli olduğudur. Bununla beraber, kamulaştırma sonucu mülkiyet hakkı ortadan kalkan taşınmaz üzerinde de sükna hakkı yani oturma hakkı söz konusu olamaz. Bunun yanında, sükna hakkı sahibinin üzerine sükna hakkı tesis edilmiş olan gayrimenkulün sahibine karşı terk borcu altına girmesi durumunda da sükna hakkı sona ermiş olur. Yani ivazlı olsun ivazsız olsun herhangi bir şekilde sükna hakkı sahibi sükna hakkının tesis edildiği gayrimenkulü terk etmeyi taahhüt ederse sükna hakkı sona ermiş olur. Ayrıca sükna hakkı kurulmadan önce sükna hakkı kurulmak istenen gayrimenkulün ipotekli olması halinde ve malikin borcu ödememesi durumunda da sükna hakkı sona erebilir. 

Sükna Hakkı ile İntifa Hakkı Arasındaki Fark

öncelikle, sükna hakkı ile intifa hakkı arasındaki fark nedir sorusuna daha net bir biçimde cevap verebilmek adına sükna hakkı ile intifa hakkı arasındaki en keskin fark olan devredilme farkından başlamak oldukça yerinde olacaktır. Şöyle ki sükna hakkı yani oturma hakkı devredilemez. İntifa hakkı ise başkasına devredilebilir. Buna ek olarak, sükna hakkı sadece ev, konut, daire gibi taşınmazlar üzerinde tesis edilebilirken intifa hakkı her türlü taşınmaz üzerinde tesis edilebilir. 

Sükna Hakkı Süresi

İlk olarak, sükna hakkı süresi ne kadar sorusuna verilecek net bir cevap yoktur. Şöyle ki taraflar herhangi bir süre belirlemişler ise sükna hakkı süresi ne kadar sorusunun cevabı belirlenen süre olacaktır. Taraflar sükna hakkı tesisine ilişkin herhangi bir süre tayin etmemişler ise medeni kanunda ön görülen bazı haller sükna hakkı süresi nedir sorusuna yanıt niteliğindedir.

Öncelikle, kamulaştırma sükna hakkını sona erdirir. Şöyle ki sükna hakkı herhangi bir taşınmaz üzerinde  mülkiyet hakkının devamı halinde mümkündür. Dolayısıyla, bir kişiye sükna hakkı tanıyan şahsın mülkiyet hakkının kamulaştırma marifeti ile sona ermesi durumunda sükna hakkı da sona ermiş olur.

Bu duruma ek olarak, üzerinde sükna hakkı tesis edilmiş olan taşınmazın tamamen yok olması ya da kullanılmaz hale gelmesi de sükna hakkının sona ermesine sebep olmaktadır. Çünkü sükna hakkından bahsedebilmek için mülkiyet hakkının devamı gereklidir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus söz konusu taşınmazın nasıl yok olduğunun önemli olmadığıdır. Taşınmaz deprem, sel ya da savaş sonucu yok olmuş olabilir. Taşınmazın yok olması ya da kullanılmaz hale gelmesi sükna hakkının sona ermesi için yeterlidir.

Bununla beraber, sükna hakkı sahibinin gayrimenkul sahibine karşı oturma hakkının terk borcu altına girmesi durumunda ve borca konu olan edimi yerine getirmemesi durumunda mahkeme kararı ile sükna hakkı sona erdirilir. Yani mahkeme kararı da sükna hakkını sona erdiren nedenler arasında karşımıza çıkmaktadır.

Bunun yanında, sükna hakkı tesis edilmeden önce gayrimenkul üzerinde ipotek tesis edilmiş olması durumunda da malikin borçlarını ödememesi halinde sükna hakkı sona ermektedir. Kısacası bu durumda cebri icra yolu ile sükna hakkı sona ermektedir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus sükna hakkının gayrimenkul ipotek edildikten sonra tesis edilmiş olması gerekliliğidir. Aksi takdirde ipotek söz konusu olsa dahi sükna hakkı cebri icra ile sona ermez.

Ayrıca, sükna hakkı hak sahibinin ölümü ile de sona ermiş olur. Ve bu duruma ek olarak, sükna hakkı ölen kişinin mirasçılarına devredilemez.

Son olarak, sükna hakkı hak sahibinin terkin ile de sona erdirmek mümkün bir haktır. Terkin talep yetkisi oturma hakkı sahibine aittir. 

Sükna Hakkının Sona Ermesi

Sükna hakkının sona ermesi nasıl olur sorusuna verilecek genel bir cevap bulunmaktadır. Şöyle ki taraflar gayrimenkul üzerine sükna hakkı tesis ederken aralarında bir bitiş tarihi belirlemişler ise belirlenen tarihte sükna hakkı sona erer. Buna karşın taraflar gayrimenkul üzerine sükna hakkı yani oturma hakkı tesis ederken herhangi bir bitiş tarihi belirlememişler ise bu durumda sükna hakkının bitiş tarihi farklı şekillerde belirlenir. İlk olarak, sükna hakkı sahibinin ölümü sükna hakkının bitişi anlamına gelmektedir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus sükna hakkının devredilemeyeceği ve miras yoluyla devredilemeyeceğidir. İkinci olarak, sükna hakkı, üzerine tesis edildiği gayrimenkulün savaş, deprem, sel, fırtına gibi felaketler sonucunda kullanılamaz hale gelmesi halinde de sona ermektedir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus sükna hakkının sona ermesi için taşınmazın tamamen yok olmasının gerekmediğidir. Oturma hakkının sona ermesi için taşınmaz malın kullanılmaz hale gelmesi yeterlidir. Bu duruma ek olarak, sükna hakkı üzerine tesis edildiği gayrimenkulün kamulaştırılması sonucunda da sona ermektedir. Çünkü sükna hakkının tesis edilebilmesi için söz konusu gayrimenkul üzerinde özel mülkiyetin varolması gerekmektedir. Bununla beraber, sükna hakkı tesis edilmeden önce ipotekli olan gayrimenkulün malikinin ipoteğe ilişkin borçlarını ödememesi durumunda da sükna hakkı sona erebilmektedir. Ayrıca sükna hakkı sahibinin gayrimenkulün maliğine karşı terk etme borcu altına girmiş olması da sükna hakkının bitmesi anlamına gelmektedir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus terk borcunun maddi bir karşılık, bir edime karşılık ya da karşılıksız olmasının durumu değiştirmediğidir. Bu durumda sükna hakkı mahkeme kararı ile son bulmuş olur. 

Sükna Hakkı Sözleşmesi

BİR TARAFTAN: Ahmet Kılıç

Mehmet oğlu,

DİĞER TARAFTAN: Semih Ertürk 

Hüseyin oğlu, 

Aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.

Zonguldak ili Çaycuma İlçesi İstasyon Mahallesi 25 ada 50 parsel sayılı 1000 m2 ölçüsündeki bahçeli evin tamamı Mehmet oğlu Ahmet Kılıç adına kayıtlı olup, Hüseyin oğlu Semih Ertürk'ten nakten ve peşin olarak almış olduğu 4300000 (dörtmilyomüçyüzbin) TL karşılığında kendisi ve ailesi ile birlikte oturmak şartıyla 20 yıl süreyle Medeni Kanun'un 823. maddesi gereğince oturma (sükna) hakkı tanıdığını ve bu hakkın tescilini istediğini, Hüseyin oğlu Semih Ertürk'ün de sükna hakkını aynen kabul ettiğini ve bu şekilde tapu siciline tescilini istediğini, bu taşınmaz malın bugüne kadar olan emlak vergilerinin ödenmesinden taraflarının müteselsilen sorunlu olduklarını, taraflarca devir ve temlik içim gösterilen değerin bu taşınmaz malın emlak vergisi değerine yeniden değerlendirme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmadığını, aksi halde ödenecek harçların vergi V.U.K. gereğince taraflarından cezalı olarak tahsil edilmesini kabul ettiklerini birlikte ifade ve beyan ettiler. 

İşte sükna hakkı sözleşmesi bu şekilde yazılır. Şimdi sükna hakkı sözleşmesi nasıl yazılır sorusunu cevapladıktan sonra sık sık karşımıza çıkan bir diğer soru olan oturma hakkı ayni hak mıdır sorusunu yanıtlamak oldukça yararlı olacaktır.   

Oturma Hakkı Ayni Hak Mıdır

Oturma hakkı ayni hak mıdır sorusuna verilecek en güzel cevap evet olacaktır. Oturma hakkı başka bir deyişle sükna hakkı ayni bir haktır dolayısıyla herkese karşı ileri sürülebilen bir haktır. Zaten sükna hakkı ile kira arasındaki en önemli fark da sükna hakkının yani oturma hakkının ayni bir hak olmasıdır. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus oturma hakkının ayni bir hak olması sebebiyle aynı zamanda mutlak bir hak olmasıdır. Buradan hareketle, sükna hakkının 3. kişilere karşı ileri sürülebilir bir hak olduğu söylenebilir. Bu durumu bir örnekle açıklamak gerekirse A kendine ait apartmanda B lehine bir sükna hakkı tesis etmiştir. Sonrasında ekonomik sıkıntılar yaşaması sebebiyle A apartmanı C'ye satmıştır. Bu durumda C artık apartmanın maliki olduğu gerekçesi ile B'nin apartmanı terketmesini talep edemez. Çünkü B'nin sahip olduğu hak sükna hakkıdır. Ve sükna hakkı ayni bir haktır. Dolayısıyla mutlak bir hakka sahip olan B bu hakkını 3. kişilere karşı ileri sürebilir.

Sükna Hakkı Tesisi

Sükna hakkı tesisi nasıl yapılır sorusuna verilecek en güzel cevap hiç kuşkusuz tarafların ortak rızası doğrultusunda yapılan sükna sözleşmesinin tapu kütüğüne tescili ile yapılır şeklinde olacaktır. 

Sükna Hakkı Devredilebilir Mi

Sükna hakkı devredilebilir mi sorusuna verilecek en net cevap hayır olacaktır. Sükna hakkı yani oturma hakkı herhangi bir şekilde devredilemez. Sükna hakkı genelde kullanan kişinin hayatını kaybetmesi ile sona ermektedir.

Sükna Hakkı Nasıl Kurulur

Sükna hakkı nasıl kurulur sorusuna tam olarak cevap vermeden önce sükna hakkının yani oturma hakkının tarafların bu yöndeki ortak iradelerini tapu kütüğüne tescil ettirmeleri sonucu kurulduğunu belirtmek oldukça yararlı olacaktır. Buna ek olarak, sükna hakkı hak sahibine üzerine kurulduğu gayrimenkulden yararlanma ve kullanma hakları verir. Bunun yanında, sükna hakkı ayni ve aynı zamanda mutlak bir haktır. Yani sadece sükna hakkının üzerine kurulduğu gayrimenkulün sahibine karşı değil aynı zamanda 3. kişilere karşı da ileri sürülebilir. Tüm bu noktaları alt alta yazdığımız zaman oturma hakkının mülkiyet hakkına oldukça yakın bir hak çeşidi olduğu ileri sürülebilir. Ancak bu noktada dikkat edilmesi gereken husus mülkiyet hakkı hak sahibine maldan yararlanma, malı kullanma, malı tüketme hakları verirken sükna hakkı hak sahibine maldan yararlanma ve malı kullanma hakları vermektedir. Yani sükna hakkı hak sahibine malı tüketme (malı satmak, mala zarar vermek gibi) hakkı vermemektedir ve bu fark itibariyle mülkiyet hakkından ayrılmaktadır.